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欧博APP下载:【财富内参】政策底来了,买房还是买地产股?

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  政策底来了,买房还是买地产股?刚需买房再等等,地产股有阶段行情,只限龙头,买地产股不如买银行,因为...(详情)

  主讲人 | 巨丰金融研究院院长 朱振鑫

  编辑 | 白鹿

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  Risk Disclosure

  经济周期切换的时候,股票市场的周期往往也会切换。今年初,经济周期从复苏切换到滞胀,核心是社融跟随需求见顶转向收缩,资本市场杀估值,前期上涨过多、相对高估的大盘价值板块剧烈调整,很多个股的回撤幅度甚至超过了2018年,而业绩较好、估值水位较低的小盘成长板块则上涨明显,显著跑赢市场,成为今年投资的主线。

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  眼下,我们正在经历新一轮的经济周期切换,也就是从滞胀逐步转向衰退。从宏观环境来看,核心的特征是通胀见顶,而政策见底,货币逐步宽松,信用也开始寻底,甚至出现阶段性修复。从投资的角度来看,核心是两个影响:第一,随着流动性的宽松,以权益资产为代表的风险资产的杀估值压力缓解,股票市场整体的估值中枢会有所修复,当然主要是针对此前杀估值较为彻底的板块。第二,随着经济下行压力取代结构调整成为经济的主要矛盾,对地产等高风险产业的调控会有所缓解。

  理论上,这两个逻辑都利好房地产相关的资产,包括房地产股和实物房产。而从上一轮周期的经验来看,这个逻辑基本成立。上一次从滞胀到衰退的切换差不多发生在2018年底、2019年初,当时的宏观基本面和现在有共通之处。核心是政策底出现,社融逐步企稳、房地产政策松动、货币宽松出现加速,尤其是2019年初出现了社融的明显反弹。在这种宏观环境下,房价和房地产股的表现都有改善,不过改善的形式不同。

  先来看下当时房价的表现:经过2017-2018年的紧缩和调整,基本当时处于冰点,政策底出现之后,2019年京沪深的房价先后企稳,并出现局部的小幅反弹,比如北京的二手房均价2018年跌了5.4%,2019年微涨2%。但值得注意的是,当时的宽松短期并没有带来房价的明显上涨,核心是房地产还处于人口老龄化等长周期的收缩趋势中,而短期的政策放松也非常有限,基本是靠货币政策在支撑。不过后来在2020年疫情之后,宽松政策升级,较为敏感的城市房价随之加速上涨,比如深圳2020年二手房均价涨幅近30%。总结一下,这个阶段房价会逐步见底,但不会马上快速上涨,需要政策的积累和进一步发力。

  再看下当时房地产股的表现:同样是经过2018年的紧缩和需求萎缩,房地产股全年下跌25%,自高点到低点的最大回撤更是高达44%,当时的整体PE一度杀到9倍以下。所以在2018年政策逐步见底之后,房地产股从当年的10月开始到次年的4月初,出现了一轮强劲的估值修复,房地产股整体上涨近50%,而且显著跑赢市场,相对沪深300的比值也上升了13%。个股层面是普涨行情,连泰禾等有财务问题的都涨了不少,当然还是龙头股的表现更好,比如万科阶段涨幅超过70%。这个阶段修复的主要动力就是靠估值回归,房地产指数的PE上涨了近40%,贡献了涨幅的绝大部分。

  不过2019年4月之后,房地产指数又开始一路下跌,直到2020年下半年的复苏期才迎来下一轮行情,而且直到现在房地产指数都没有回到2019年4月的高点。个股层面也开始严重分化了,比如保利从2019年4月到年底还继续涨了14%,万科、金科4月之后先跌后涨基本没动,泰禾、华夏等基本面较弱的就开启暴跌模式了。总结一下,这个阶段房地产股的表现是短期出现估值修复,板块普涨,但由于房地产处于长周期的衰落期,所以一旦估值修复结束后会开启新一轮板块调整,当然个股层面会有明显的分化。

  如果说历史完全按照上一轮的剧本上演,我们接下来应该看到的就是刚才总结的情况,也就是房价逐步企稳,但短期内不会明显上涨,而房地产股会先涨为敬,而且是普涨,等估值修复差不多之后又会整体下杀,但个股还有少数结构性机会。

本文首发于微信公众号:巨丰投顾。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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