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从百富榜来看房企的故事

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今天,胡润研究院发布了2021年度《胡润百富榜》,农夫山泉董事长钟��以3900亿元人民币的资产,位居中国首富。许家印也在榜上,财富比去年减少1620亿,以730亿元排名第七十位,较去年的第五位大跌六十五位,成为今年排名榜上财富缩水最多的企业家,

胡润表示:“十年前,前十门槛上升为360亿,从事房地产的企业家比例较高。”而今年,房地产行业第一次没有一位企业家进入前十。地产富豪们财富缩水,以及内房股板块总市值逐年走低,都反映出房地产行业的基本行情:融资与销售的双重困难。

今年以来,受政策以及市场环境影响,房企发债规模不断减小。有些是想主动降杠杆,有些则是因融资收紧而被动应对。

有数据显示,截至今年上半年,房地产开发贷余额12.3万亿,同比增长2.8%,增速创下了历史最低值。房地产资金信托余额2.08万亿,同比下滑16.94%,录得历史最大跌幅。

在海外发债市场,房企处境更加严峻,境外债券发行进一步收紧,有些房企甚至借不了新的美元债。今年前三季度,房企境外发债2379亿元,同比下降24%,占比同比下降2个百分点至44%。

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发债艰难,而账上趴着的巨量债务不会自己减少,这令房企提心吊胆,也让投资者胆战心惊。进入四季度,花样年、新力控股等房企美元债构成实质性违约,给本来就脆弱的境外债券市场造成了更大的打击,将此轮美元债信用危机推向高潮。

截止到今年年底,总计有38只地产美元全将到期或者支付利息,累计金额超过92亿美元,其中佳兆业、花样年、海伦堡、建业地产以及世茂的到期规模较大。

现状下,海外发债、借新还旧这些平常不过的滚动机制已经不太可行,面临即将到期的美元债,只能以自有资金或者销售回款兑付。然而,房企销售下行压力加剧,想要以价换量回笼资金很难。现金流本来就不富裕,要还债更是雪上加霜,就出现了违约的现象。这仿佛陷入了一个恶性循环。

动荡之际,中资美元债市大幅波动。从十月份至今,合生创展、佳兆业、绿地控股、雅居乐、新城发展、阳光城等多只地产美元债大幅下跌。近一周之内,跌幅普遍在20%左右,让人有些唏嘘。今年要到期的债券受到冲击最大,其次是2022年的债券。

在此环境下,房企境外债券市场出现了一波回购潮。根据统计,今年下半年以来,有近20家房企陆续实行境外债回购,包括佳兆业、海伦堡、鑫苑置业、建业地产、融信中国等,回购次数超过100。一方面,以此种方式进行债务置换,缓解短期内的到期压力,避免信用危机的爆发。另一方面,希望能够提振市场信心,对价格维稳,尽管杯水车薪。

政府调控需要时间,相信会日见成效。

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